Camille Van Vyve

14 Mar 2024

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ETF ou immobilier: quel est le meilleur placement?

Le Belge a une brique dans le ventre. Depuis la plus tendre enfance, on lui martèle que l’immobilier est l’investissement le plus rentable. Mais avec la montée des taux hypothécaires – de l'ordre de 4% pour un crédit à taux fixe sur 20 ans actuellement – cette affirmation tient-elle encore la route? Easyvest a comparé le rendement d'un investissement en ETF et d'un investissement immobilier. Téléchargez notre modèle gratuit pour faire votre propre simulation de rendement!

Quel rendement futur ?

Pour faire un choix éclairé, il est nécessaire d’évaluer le rendement espéré de son investissement. Or, en matière d’immobilier, les paramètres qui jouent sur le rendement sont nombreux : prix d’achat, la localisation, le coût du crédit s’il y en a un, l’état de l’immeuble, le type de locataires, le taux d’occupation… Le rendement dépend donc fortement du bien que vous achetez. En adoptant une stratégie d’investissement passif basé sur un ETF actions du monde, le rendement à long terme auquel un investisseur peut raisonnablement s’attendre est de 7% par an, net de frais.

Quels frais ?

Les charges non récupérables pèsent assez lourd dans le rendement annuel d’un bien immobilier : mise en location, précompte, gestion externe éventuelle et surtout, charges exceptionnelles comme petits travaux et réparations. Ces frais peuvent rapidement grever le rendement intrinsèque de l’immeuble et peuvent survenir de manière imprévisible. Dans le cas d’un investissement passif dans un portefeuille de trackers, les frais sont limités du fait des faibles frais courants des fonds et du nombre réduit de transactions requises pour les rééquilibrages occasionnels. Les frais de gestion sont également assez faibles, de l'ordre de 0,5% à 1% par an.

Quel rendement locatif ?

Prenons comme référence l’investissement dans un appartement une chambre de 70m2 situé à Bruxelles en considérant les hypothèses suivantes :

Le tableau ci-dessus reflète le rendement locatif d’un bien immobilier acheté sur fonds propres, sans tenir compte d’un éventuel crédit et de la valeur de revente du bien. Ce revenu locatif peut être comparé aux dividendes perçus sur une action. Les dividendes varient d’une société à l’autre mais s’élèvent en moyenne à 2,1% bruts par an depuis 10 ans au niveau mondial, soit 1,47% net pour l’investisseur après prélèvement du précompte mobilier. Les revenus récurrents pouvant découler d’un investissement immobilier autofinancé sont donc supérieurs à ceux d’un portefeuille indiciel.

Quelle plus-value ?

Pour évaluer le rendement total d’un investissement, il faut tenir compte de la plus-value attendue à long terme sur le sous-jacent. Cette appréciation de valeur est difficile à estimer pour un bien immobilier car elle dépend du bien et de sa localisation. Elle est toutefois beaucoup moins volatile que la plus-value d’un portefeuille d’actions, ce qui est de nature à rassurer l’investisseur immobilier. De 2011 à 2021, la plus-value réalisée sur un appartement à Bruxelles s’est élevée en moyenne à 2,6% par an (source : Statbel). Sur la même période, le marché mondial des actions a cru de 11,1% par an hors dividendes (Indice MSCI ACWI IMI). Dans les deux cas, cette plus-value n’est pas taxée en Belgique à l’heure actuelle.

La magie de l’effet levier

Il est fréquent d’avoir recours à un crédit afin de limiter l’apport en capital d’un investissement immobilier. Si le rendement attendu sur le bien acquis est plus élevé que l’intérêt payé sur crédit, ce dernier a un effet multiplicateur sur le rendement de l’investissement. C’est ce qu’on appelle l’effet levier, une « formule magique » qui a ses limites. D’une part, pour que le crédit soit intégralement financé, la mensualité de l’emprunt ne peut dépasser les revenus locatifs nets, ce qui limite la quotité pouvant être empruntée. D’autre part, le remboursement du crédit devant être assuré quoi qu’il advienne, il faut garder quelques réserves pour pouvoir faire face à des imprévus, comme un vide locatif ou un locataire mauvais payeur.

Quel investissement offre le meilleur rendement finalement ?

Il convient de considérer deux types d’investissement immobilier dans le cadre de la comparaison avec l’investissement passif: celui sur fonds propres et celui avec un crédit hypothécaire. Si on tient compte d’un rendement attendu moyen de 7% par an pour l’investissement passif sur un horizon de 20 ans, l’investissement immobilier sur fonds propres est nettement moins rentable, avec un rendement attendu de 4,06%. En tenant compte de l’effet levier, l’écart devrait se résorber... mais avec un taux d'emprunt total de 4% comme aujourd'hui (incluant taux d'intérêt, assurance et frais de dossier), ce n'est en réalité pas le cas puisque le rendement attendu du bien s'élève alors à 4,07%. Dans notre exemple, l'effet levier n'est donc positif que pour des taux d'emprunt inférieurs à 4%. Et finalement, 4,06%, c'est une rentabilité très correcte… mais pas du tout aussi élevée que celle observée à long terme sur les marchés.

Mise de départ: la (grosse) pierre d’achoppement

Et attention: pour garantir des cash flows positifs durant toute la période d’investissement, c’est-à-dire un financement intégral des mensualités par les loyers, le recours au crédit ne sera possible qu’avec un apport de départ colossal: dans ce cas-ci, 67% du montant total à investir (prix d’achat + frais et travaux), soit plus de 225.000 euros ! Et ceci n’est pas tant imputable aux hypothèses de taux retenues: le remboursement du capital pèse lourdement dans l’équation. Pour effectuer un investissement immobilier rentable, il faudra donc avoir accumulé une jolie petite somme… ce qui n’est pas le cas avec l’investissement passif, accessible chez easyvest dès 5000 euros.

Le crédit bullet: avantages et risques

Pour réduire l’apport en cash nécessaire, certains pourraient être tentés par ce que l’on appelle le crédit « bullet », qui permet de ne rembourser que les intérêts durant la période de détention du bien et donc d’améliorer substantiellement les cash flows. Mais attention: d’une part cette formule n’est pas sans risque, puisque nul n’est à l’abri d’un retournement du marché qui rendrait impossible le remboursement de la dette au bout de la période, et d’autre part, l’accès à ce type de crédit est généralement limité aux emprunteurs pouvant offrir des garanties supplémentaires à leur banquier (comme par exemple, une hypothèque sur un autre bien immobilier). Dans certains cas, le crédit « bullet » ne pourra être octroyé que sur une partie du montant emprunté seulement.

Le temps, c’est de l’argent !

Par ailleurs, le temps à consacrer à un investissement immobilier est certainement un paramètre à prendre en compte. Mis bout à bout, le temps passé à la gestion des contrats, au paiement des factures, aux réunions de copropriété ou encore à la coordination de corps de métier peut facilement prendre quelques heures par mois. A moins de tout externaliser… Ce qui a évidemment un coût et pèsera sur le rendement total. A l’inverse, comme son nom l’indique, l’investissement passif ne demande quant à lui quasiment aucune implication personnelle.

Horizon d’investissement et frais d’entrée

De même, comme expliqué plus haut, le rendement total d’un investissement immobilier ne se matérialise qu’au moment de la revente, soit dans nos hypothèses 20 ans après l’achat. Si le bien est revendu avant, le rendement annualisé obtenu sera vraisemblablement plus faible. Vu l’importance des frais d’entrée que constituent les droits d’enregistrement et les frais de notaire en Belgique, il y a un nombre d’années minimum en-deçà duquel la revente du bien se fera presque certainement à perte. Pour porter pleinement ses fruits, l’investissement indiciel requiert lui aussi une approche de long terme, mais il n’est pas exclu que la liquidation après quelques années seulement donne lieu à un rendement positif.

Ne perdez pas de vue la liquidité

Le portefeuille indiciel présente un autre avantage: il peut faire l’objet d’une liquidation partielle. Si, pour une raison ou une autre, vous avez besoin de cash en cours de période, vous pouvez facilement liquider une partie de votre portefeuille, ce qui est impossible avec un bien immeuble.

Et la diversification dans tout ça ?

Même si l’immobilier en Belgique présente généralement une rentabilité acceptable, il est souvent surreprésenté dans le portefeuille des Belges. Déjà dans bien des cas propriétaires de leur maison, nombreux sont ceux qui considèrent l’achat d’un bien d’investissement proche de chez eux… ce qui va à l’encontre du principe de diversification.

L’investissement passif pour se diversifier…

A contrario, l’investissement passif permet, même avec seulement quelques milliers d’euros investis, de largement diversifier son portefeuille. Car en investissant dans un ETF actions du monde, vous êtes automatiquement exposé à toutes les sociétés cotées au niveau mondial, quels que soient leur secteur d’activité, leur taille ou leur implantation géographique.

…ou pour financer un achat immobilier

Vu les rendements de long terme des marchés et la relative faiblesse des montants minimum à investir, l’investissement passif semble être un incontournable pour un investisseur « bon père de famille ». Il peut être un excellent complément à un premier achat immobilier… Ou une manière simple de le financer. Car si vous investissez passivement 15.000 euros aujourd’hui, en ajoutant 200 euros d’épargne par mois, vous devriez dans 10 ans avoir accumulé un capital de l’ordre de 60.000 euros. Un bon point de départ pour un achat immobilier !

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