Camille Van Vyve

14 Mar 2024

Gekopieerd

ETF's of vastgoed: wat is de beste investering?

Belgen hebben een baksteen in de maag. Van jongs af aan krijgen ze voortdurend te horen dat vastgoed de beste belegging is. Maar nu de hypotheekrente stijgt – momenteel ongeveer 4% voor een lening met een vaste rente van twintig jaar – is deze uitspraak nog steeds steekhoudend? Easyvest vergeleek het rendement van een ETF-belegging met een vastgoedbelegging. Download ons gratis model en maak uw eigen rendementsimulatie!

Wat is het toekomstige rendement?

Voor een weloverwogen keuze moet u het verwachte rendement van uw investering kunnen evalueren. Wat vastgoed betreft hebben talloze parameters een invloed op het rendement: de aankoopprijs, de locatie, de kost van het krediet als die er is, de staat van het gebouw, het type huurders, de bezettingsgraad… Het rendement hangt dus sterk af van het goed dat u koopt. Met een passieve beleggingsstrategie, via een ETF met wereldwijde aandelen, bedraagt het rendement waaraan een investeerder zich redelijkerwijze mag verwachten 7% per jaar, exclusief kosten.

Welke kosten?

De niet-terugvorderbare kosten wegen behoorlijk zwaar door op het jaarlijkse rendement van een onroerend goed: verhuur, voorheffing, eventueel extern beheer en vooral de uitzonderlijke kosten zoals kleine werken en herstellingen. Deze kosten kunnen snel het intrinsieke rendement van het onroerend goed uithollen en kunnen onvoorspelbaar zijn. Bij een passieve belegging in een trackerportefeuille zijn de kosten beperkt door de lage lopende kosten van de fondsen en het geringe aantal transacties dat nodig is voor een occasionele herbalancering. De beheerskosten zijn ook vrij laag, gaande van 0,5% tot 1% per jaar.

Welk huurrendement?

Laten we als referentie een appartement in Brussel van 70 m² met één kamer bekijken, op basis van de volgende hypotheses:

De bovenstaande tabel geeft het huurrendement weer van een onroerend goed dat met eigen middelen is aangekocht, zonder rekening te houden met een eventueel krediet en de doorverkoopwaarde van het goed. De huuropbrengsten kan men vergelijken met dividenden ontvangen op een aandeel. Dividenden variëren van onderneming tot onderneming, maar bedroegen de afgelopen 10 jaar wereldwijd gemiddeld 2,1% bruto per jaar, of 1,47% netto voor de belegger na inhouding van de bronbelasting. De terugkerende inkomsten die kunnen worden verkregen door een zelffinancierende vastgoedbelegging zijn dus hoger dan die van een indexportefeuille.

Welke meerwaarde?

Om het volledige rendement van een investering te kunnen evalueren, moet u rekening houden met de verwachte waardestijging op lange termijn van het onderliggende actief. Die waardestijging is moeilijk in te schatten voor een onroerend goed, omdat ze afhangt van het type vastgoed en zijn locatie. De waardestijging is evenwel veel minder volatiel dan die van een aandelenportefeuille. Dat is geruststellend voor vastgoedbeleggers. Tussen 2011 en 2021 bedroeg de gerealiseerde meerwaarde op een appartement in Brussel gemiddeld 2,6% per jaar (bron: Statbel). In dezelfde periode groeide de wereldwijde aandelenmarkt met 11,1% per jaar exclusief dividenden (MSCI ACWI IMI). In beide gevallen wordt deze meerwaarde momenteel niet belast in België.

De magie van het hefboomeffect

Vaak gaat men een lening aan om het in te brengen eigen kapitaal voor een vastgoedbelegging te beperken. Als het verwachte rendement van het aangekochte onroerend goed hoger is dan de op de lening betaalde rente, ontstaat een vermenigvuldigingseffect op het rendement van de investering. Dit wordt het hefboomeffect genoemd. Deze "magische formule" kent evenwel grenzen. Enerzijds mag de maandelijkse afbetaling van de lening niet hoger zijn dan de netto huuropbrengst. Dat beperkt het bedrag dat men kan ontlenen. Anderzijds moet men een zekere reserve aanhouden voor onvoorziene omstandigheden, zoals een leegstand van de huurwoning of een slecht betalende huurder. De terugbetaling van de lening moet immers in alle omstandigheden verzekerd zijn.

Welke investering biedt uiteindelijk het beste rendement?

Om de vergelijking te kunnen maken met passief beleggen moet u 2 soorten vastgoedinvesteringen onder de loep nemen: met eigen vermogen en met een hypothecair krediet. Als we uitgaan van het gemiddelde verwachte rendement van 7% per jaar voor passieve beleggingen over een periode van 20 jaar, dan is een investering in vastgoed met eigen vermogen aanzienlijk minder rendabel, met een verwacht rendement van 4,06%. Houdt men rekening met het hefboomeffect, dan zou het verschil iets kleiner moeten zijn... Maar met totale debetrentevoet van 4% (inclusief rentevoet, verzekering en administratieve kosten) is het eigenlijk niet het geval: het rendement op onroerend wordt precies 4,07%. In ons voorbeeld wordt het hefboomeffect pas positief bij een hypotheekrente onder de 4%. Ten slotte is 4,06% een zeer correct rendement... Al is het niet zo hoog als het vastgestelde rendement op de beurzen op lange termijn.

Het startkapitaal : het (grote) struikelblok

Opgelet, om een positieve cash flow te garanderen gedurende de volledige investeringsperiode – of anders gezegd om de maandelijkse aflossingen volledig te kunnen financieren met het huurgeld – heeft u een kolossale initiële eigen inbreng nodig voor het hypothecair krediet: in dit geval 67% van het totaal te investeren bedrag (aankoopprijs + kosten en werken), oftewel meer dan 225.000€! En dat komt niet door de gehanteerde rentehypothesen. Het is vooral de kapitaalaflossing die zwaar doorweegt in de berekening. Voor een rendabele vastgoedbelegging moet u dus al een behoorlijke som bijeen gespaard hebben... Dat is niet het geval bij passief beleggen, wat bij Easyvest al kan vanaf 5.000€.

Het bulletkrediet: voordelen en risico’s

Om de noodzakelijke cashinbreng te beperken, voelen sommigen zich aangetrokken door het ‘bullet’-krediet. Met dit krediet betaalt u enkel de interesten terug tijdens de volledige periode waarin u eigenaar bent van het vastgoed. Dat verbetert de cash flow aanzienlijk. Let hier echter mee op, want deze formule is niet zonder risico’s. Niemand is immers beschermd tegen een markt die dermate tegenvalt dat men de schuld aan het einde van de rit niet kan terugbetalen. Anderzijds is de toegang tot dit soort krediet doorgaans voorbehouden voor leners die hun bankier bijkomende garanties kunnen bieden (zoals een hypotheek op een ander vastgoed). In bepaalde gevallen kan een bulletkrediet slechts toegekend worden op een deel van het ontleende bedrag.

Tijd is geld!

Daarnaast is de tijd die men moet besteden aan een vastgoedinvestering een niet te onderschatten parameter. Het beheer van contracten, de betalingen van facturen, de vergaderingen van mede-eigenaars en het coördineren van vakmannen neemt makkelijk meerdere uren per maand in beslag. Tenzij u natuurlijk alles uitbesteedt … Maar dat brengt kosten met zich mee die doorwegen op het uiteindelijke rendement. Een passieve belegging vergt anderzijds, zoals zijn naam al aangeeft, amper persoonlijke betrokkenheid.

Investeringshorizon en instapkosten

Zoals hierboven uitgelegd wordt het volledige rendement van een vastgoedinvestering pas duidelijk op het ogenblik waarop men het weer doorverkoopt, in onze hypotheses 20 jaar na aankoop. Als het vastgoed vroeger wordt verkocht, zal het verkregen jaarlijkse rendement hoogstwaarschijnlijk lager liggen. Gezien de aanzienlijke instapkosten die de registratierechten en notariskosten in België vertegenwoordigen, zijn er een minimumaantal jaren vereist. Verkoopt men eerder, dan zal dat haast zeker met verlies zijn. Indexbeleggen vereist ook een langetermijnbenadering om volledig succesvol te zijn, maar het is niet uitgesloten dat een liquidatie al na amper een paar jaar een positief rendement oplevert.

Verlies de liquiditeit niet uit het oog

Een indexportefeuille heeft nog een ander voordeel: u kunt hem gedeeltelijk liquideren. Als u om enige reden op een bepaald ogenblik cash nodig hebt, kunt u heel eenvoudig een deel van uw portefeuille verkopen. Dat is onmogelijk met een onroerend goed.

Wat met de diversificatie?

Vastgoed mag dan wel over het algemeen een aanvaardbaar rendement bieden in België, toch is het vaak oververtegenwoordigd in de portefeuille van Belgen. Veel mensen die al een eigen huis hebben, overwegen een beleggingsvastgoed dicht bij huis te kopen... wat ingaat tegen het principe van diversificatie.

Passief beleggen om te diversifiëren…

Passief beleggen laat daarentegen toe om uw portefeuille ruim te diversifiëren, en dat zelfs met slechts enkele duizenden euro’s. Want door te investeren in een ETF met wereldwijde aandelen, stelt u zich automatisch open voor alle beursgenoteerde bedrijven ter wereld, ongeacht hun activiteitensector, omvang of geografische ligging.

…of om een vastgoedaankoop te financieren

Gezien de rendementen op lange termijn op de beurzen en de relatief lage minimumbedragen om te investeren, lijkt passief beleggen onontbeerlijk voor wie wil beleggen ‘als een goede huisvader’. Het kan een uitstekende aanvulling zijn op de aankoop van een onroerend goed … of een eenvoudige manier om het te financieren. Want als u vandaag 15.000€ belegt en maandelijks 200€ spaargeld toevoegt, dan zou u binnen 10 jaar een kapitaal van om en rond de 60.000€ moeten vergaard hebben. Een mooi startpunt voor de aankoop van een onroerend goed!

Start mijn simulatie

Gekopieerd